Nakup nepremičnine za telebane
Da je nakup nepremičnine zelo naporno in stresno dejanje vedo le tisti, ki so v svojem življenju že kupil hišo ali stanovanje. Poslovanje z nepremičninami je v Sloveniji zakonsko neurejeno. Kupcev ne ščiti takorekoč noben zakon, učinkovitost naših sodišč pa je tako ali tako že legendarna.Tako ni čudno, da je veliko kupcev ostalo brez vsega kar imajo. Posebno poglavje pa so agencije za posredovanje pri nakupu in prodaji nepremičnin. Teh je že toliko, da je nemogoče ločiti zrna od plev. Zato so tudi nastali pričujoči nasveti, s katerimi vam želimo nakazati nekaj problemov na katere lahko naletite pri nakupu nepremičnine. Prav tako smo pripravili ČRNO LISTO nepremičninskih agencij, v katero bomo uvrščali agencije, ki ne poslujejo v skladu z zakoni in človeško moralo.

ČRNA LISTA
1. Iskanje primerne nepremičnine
Nakup nepremičnine se ponavadi začne z brskanjem po oglasih. Prva napaka, katero naredi večina je iskanje s pomočjo Salomonovega oglasnika. Oglasnik sicer vsebuje ponavadi veliko oglasov, vendar je velika večina 'nekvalitetnih'. Ponavadi so to ponudbe z previsoko ceno glede na ponujeno, velikokrat so to nepremičnine, ki jih je zelo težko prodati zaradi različnih razlogov. Ker so oglasi v S. Oglasniku zelo poceni (100SIT/oglas, posebna ponudba za agencije) tam oglašujejo v glavnem agencije, ki poslujejo na robu rentabilnosti, kar ponavadi pomeni slabo kvaliteto uslug.
Dejstvo je, da se velika večina dobrih ponudb proda strankam, ki pooblastijo agencijo, da za njih poišče nepremičnino. Zato je najbolje poiskati nekaj uveljavljenih agencij in jih pooblastiti za iskanje primerne nepremičnine. Obstaja tudi t.i. Kodeks dobrih poslovnih običajev pri poslovanju z nepremičninami (pri GZS). Vsebuje pravila ravnanja pri opravljanju storitev s področja poslovanja z  nepremičninami. Kodeks je podpisalo že precej agencij, vendar se je izkazalo, da je za večino to le prazen list papirja in je bolje, da ga ne uporabljate pri iskanju primerne agencije.
Kvalitetni oglasi se najdejo predvsem v uveljavljenih dnevnikih (Delo, Dnevnik...).
Tudi na internetu je moč najti ponudbo nekaterih uveljavljenih agencij. Ažurnost teh ponudb je ponavadi precej slaba,  vendar je tu in tam mogoče najti celo fotografije. Izogibajte se Telestanu saj le ta nima kvalitetnih nepremičnin (kot S.Oglasnik)
Najceneje je seveda, če sami najdemo prodajalca, vendar moramo biti v tem primeru še posebno previdni.
2. Nepremičnino smo našli, kaj sedaj?
Če smo nepremičnino našli s pomočjo agencije, smo verjetno že pred ogledom podpisali pogodbo o posredovanju pri nakupu nepremičnine. Tu gre ponavadi le za nekaj členov, ki določajo višino provizije, ne pa tudi obveznosti agencije. Slabe agencije bodo takoj ko boste plačali aro prodajalcu dvignile roke in samo čakale, da jih izplačate provizijo. Ta se giblje od pol pa vse do štirih procentov. Vse kar je več kot 1,5% je navaden rop. Nekatere agencije dajo v podpis pogodbo, ki ima tudi več kot deset členov. Tudi tu gre ponavadi za člene, ki določajo način izterjatve provizije, ne pa členov, ki bi ščitili kupca. Dostikrat so v teh pogodbah tudi členi, ki so v nasprotju z zakoni (predvsem z zakonom o obligacijskih razmerjih). Posebaj moramo biti pozorni na člen, ki določa v katerih primerih smo dolžni plačati provizijo agenciji. Lahko se namreč zgodi, da bomo morali plačati provizijo dvema agencijama. Prodajalec lahko namreč da svojo nepremičnino v prodajo večim agencijam, tako da se lahko zgodi, da si nepremičnino ogledate z eno agencijo, ta nato izgubi pravico za prodajo te nepremičnine, in nato taisto nepremičnino kupite preko druge agencije. Kljub temu, da prva agencija po zakonu (Zakon o obligacijskih razmerjih) nima pravico do provizije, bo le to poskušala izterjati na podlagi podpisane pogodbe o posredovanju.
3. Ara
Aro oz. predplačilo je potrebno plačati prodajalcu kot garancijo, da bomo nepremičnino v resnici kupili. S tem prodajalec preneha ponujati nepremičnino. Pred plačilom are pa moramo preveriti nekaj reči.
  • Priskrbite si izpisek iz zemljiške knjige. Če stanovanje še ni vpisano, si priskrbite kopije vseh pogodb o prehodu lastništva nepremičnine. Izpisek iz ZK dobite na sodišču. Iz izpiska je mogoče razbrati lastništvo in obremenitve nepremičnine. Najbolje je, da poprosite uradnika na sodišču da vam pokomentira izpisek.
  • Preverite, ali je prodajalec do tega trenutka poravnal vse račune. Pomembni so predvsem plin in voda. Telefon in elektriko pa tako ali tako takoj odklopijo pri neplačilu. Najbolje je, da vam prodajalec pokaže plačane račune.
  • Še enkrat si skrbno oglejte nepremičnino. Vzamite si čas.
  • Ara je ponavadi 10% od dogovorjene cene, vendar se je ponavadi mogoče dogovoriti tudi na nižjo vsoto. Po plačilu are agencija ponavadi zahteva polovico provizije.
4. Podpis pogodbe in vpis v zemljiško knjigo
Ne glede na to, kdo vam bo sestavil pogodbo, je nujno potrebno, da si le to ogleda izkušen odvetnik. Pogodbo poskusite podpisati čim prej. Prodajalec bo seveda poskušal zadevo zavlačevati, vendar mora biti pogodba podpisana najkasneje po plačilu več kot polovice kupnine. Pogodba mora vsebovati člen, ki vam dovoljuje vpis v zemljiško knjigo takoj po podpisu in overovitvi pogodbe.
Vpis v zemljiško knjigo vam lahko uredi odvetnik, z malo truda pa lahko to naredite tudi sami. Tako boste prihranili veliko denarja, saj odvetniki za tako uslugo zahtevajo tudi do 100.000 SIT. V pomoč naj vam bo izpisek iz zemljiške knjige ter tale dokument. Po oddaji vloge za vpis na sodišču, traja ponavadi vsaj pol leta, da se dejansko izvede vpis v knjigo. Takrat boste morali plačati tudi takso, ki znaša 0,5% vrednosti nepremičnine.
5. Vselitev
Čestitamo! Če ste srečno prikrmarili do datuma vselitve, ste plačali že vse obveznosti do prodajalca, prav tako pa je prodajalec izpolnil vse obveznosti do vas. Pri primopredaji si še enkrat vse skrbno oglejte in preverite, če so vse dogovorjene stvari na svojem mestu.

SREČNO!